Tình hình thị trường bất động sản Mỹ đầu năm 2025
Dù lãi suất thế chấp đang cao nhưng thị trường bất động sản Mỹ vẫn chứng kiến sự gia tăng trong nguồn cung, dù rằng giao dịch vẫn gặp nhiều thách thức.
Trong tháng 1/2025, doanh số bán nhà mới ở Mỹ chỉ đạt 657.000 căn, giảm 10,5% so với tháng trước. Con số này không đạt kỳ vọng của các nhà kinh tế từng mong đợi sẽ lên tới 680.000 căn. Doanh số bán nhà mới hiện chỉ chiếm một phần nhỏ, khoảng 15%, trong tổng doanh số nhà ở Mỹ.
Giao dịch nhà đã sử dụng cũng giảm, ghi nhận mức sụt giảm 4,9% để còn 4,08 triệu căn. Con số này thấp hơn dự báo của các nhà kinh tế, theo khảo sát của FactSet mong đợi sẽ đạt 4,11 triệu căn. Điều này cho thấy sự khó khăn vẫn còn hiện hữu trên thị trường nhà ở.
Giá nhà cũ vẫn tiếp tục leo thang trong tháng thứ 19 liên tiếp, với mức giá trung bình toàn quốc là 396.900 USD, tăng 4,8% so với năm trước. Cùng với lãi suất vay thế chấp cao, điều này đã gây ra những hạn chế lớn trong khả năng chi trả của người mua nhà.
Lãi suất vay thế chấp đã tăng lên mức đáng kể, khi mà lãi suất trung bình cho khoản vay thế chấp cố định 30 năm duy trì ở mức xấp xỉ 7% kể từ đầu năm 2024, gần gấp đôi so với mức 2,65% của hơn bốn năm trước. Điều này dù cho Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) đã có nhiều nỗ lực cắt giảm lãi suất ngắn hạn.
Mặc dù lãi suất có dấu hiệu giảm nhỏ trong vài tuần gần đây, việc giảm đơn xin vay mua nhà trong tuần thứ hai của tháng 2 so với tuần trước đó đã giảm 5,5%, cho thấy lãi suất giảm chưa đủ để cải thiện thị trường.
Lãi suất vay thế chấp chịu tác động từ nhiều yếu tố, nổi bật là lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ kỳ hạn 10 năm. Lo ngại về lạm phát cùng với một số chính sách kinh tế đã thúc đẩy lợi suất này tăng cao, dù vài tuần gần đây có dấu hiệu hạ nhiệt.
Dự báo cho thấy lãi suất vay thế chấp có thể ở mức trên 6%, thậm chí đạt 6,8% trong năm nay. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở đã tăng, với 1,18 triệu căn nhà đã qua sử dụng đang được rao bán cuối tháng 1, tương đương cung đủ cho 3,5 tháng, tuy vậy vẫn thấp hơn "khỏe mạnh" là 5-6 tháng cung.
Ông Yun, Kinh tế trưởng của Hiệp hội Quốc gia Môi giới Bất động sản Mỹ, dự đoán sẽ đưa ra thị trường 1,5 triệu căn nhà, song Mỹ cần khoảng 2 triệu căn để đạt được sự cân bằng. "Dù nguồn cung còn hạn chế, nhưng điểm nghẽn lớn nhất đã qua", ông nhận định.
